Акции застройщиков «выстрелили». В чем причины?

Акции застройщиков «выстрелили» на торгах в понедельник – к 14:18 мск бумаги «Эталона» растут на 2,06%, ЛСР – на 2,29%, ПИК – на 2,03%. Триггером для роста в секторе стал отчет «Эталона» за январь. Компания сообщила, что за этот месяц стоимость заключенных контрактов выросла в 3,85 раза в годовом выражении и составила 12,5 млрд рублей. Объем реализации в натуральном выражении подскочил в 2,75 раза, до 51,1 тысячи квадратных метров.

Высокие показатели продаж стали позитивом для всего рынка, поскольку хорошие результаты снижают опасения инвесторов, связанные с постепенным сворачиванием льготной ипотеки. «Несмотря на фактор сезонности, застройщик продемонстрировал высокие темпы благодаря региональной экспансии и существенному росту в Москве. Все показатели значительно превышают планы компании. Новость может внести ясность в текущую динамику продаж на фоне умеренно негативных настроений инвесторов по поводу возможного влияния на рынок изменений в программах льготного ипотечного кредитования»,- отметили аналитики инвестбанка «Синара».

Движущей силой роста котировок акций в секторе остаются финансовые итоги застройщиков за 4 квартал и весь 2023 год, прокомментировала аналитик «Финама» Полина Щукина. Так, застройщик ЛСР отчитался о впечатляющем увеличении продаж в 2,5 раза в 4 квартале, достигнув 71 млрд рублей и реализовав более 320 тыс. кв м. жилья (+340% в годовом выражении). А упомянутому росту продаж «Эталона» способствовали региональная диверсификация, разнообразие предложения по классам жилья и государственные программы ипотечного кредитования.





Начальник аналитического отдела ИК «РИКОМ-ТРАСТ» Олег Абелев также указывает на тот факт, что в расходах нового бюджета заложены деньги на программы льготной ипотеки. По его словам, отчет «Эталона» оказался «довольно позитивным», и дополнительный спрос инвесторов на бумаги компании стоит ожидать, когда будет завершена редомициляция.

«Перспективы дальнейшего роста бумаг застройщиков я оцениваю скорее нейтрально, без излишнего оптимизма. «Эталон» более позитивно, чем, например, бумаги ЛСР и ПИК. ЛСР и ПИК обеспечены портфелем заказов на ближайшие 1-1,5 года. Что будет дальше, пока неизвестно. Будет ли заложено в бюджет субсидирование льготных программ? Если нет, то ожидания по бумагам застройщиков могут смениться с нейтральных на негативные», - прокомментировал Finam.ru Абелев.

Аналитик «Велес Капитала» Елена Кожухова отдельно обращает внимание на акции ПИК, которые приближаются к максимуму 2023 года. По ее словам, в акциях ПИК, который не осуществлял выплат с 2020 года, присутствуют дивидендные надежды. ПИК на данный момент опубликовал лишь финансовые результаты за 1-е полугодие 2023 года, согласно которым чистая прибыль составила 27,9 млрд руб, при этом отчетность за 2022 год не выходила, а по сравнению с аналогичным периодом 2021 года показатель упал в 2,5 раза. «С технической точки зрения акции ПИК сегодня поднялись до очередного максимума с начала сентября 2023 года при высоких объемах торгов на повышении и позитивных сигналах как краткосрочного, так и среднесрочного периода, которые указывают разве что на перекупленность бумаг. В целом котировки при сохранении общего оптимизма в секторе вполне могут развить рост к ближайшим сопротивлениям 838 руб. и 870 руб. (максимум 2023 года)», - оценила Кожухова.

Перспективы застройщиков в этом году в целом неоднозначные, поскольку ожидается существенное замедление роста ипотеки из-за ужесточения условий льготных программ. ЦБ ожидает в 2024 году роста ипотечного портфеля банков на 7-12% после аномально высоких 34,5% в прошлом году. Директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов высказывал надежду, что будут расти объемы по стандартной рыночной ипотеке по мере того, как инфляция и ставки будут снижаться. Он указывал, что регулятор «не видит апокалиптических сценариев» на рынке.

Аналитики «Финама» отмечают в своей стратегии по промышленному сектору, что рынок недвижимости в России находится в ситуации неопределенности. В 2023 году были зафиксированы рекордные объемы ипотечных кредитов за последние 5 лет, при этом условия кредитования заметно ужесточились: стоимость льготной ипотеки удвоилась, а средний срок погашения возрос с 18 до 25 лет. К концу года наблюдалось снижение темпов выдачи ипотечных кредитов за счет принятых мер по увеличению первоначального взноса и ставки.

«Перед строительной отраслью России поставлена амбициозная цель — обеспечить каждого гражданина минимум 33,3 кв. м жилья к 2030 году и увеличить этот показатель до 38,5 кв. м к 2036 году. Однако на рынке недвижимости в России наблюдается ситуация, которую можно охарактеризовать как «избыток предложения, нехватка спроса». Объем нераспроданного жилья в новостройках увеличился на 7% до 72,5 млн кв., а при увеличении доступности ипотеки цены на недвижимость будут расти, и данная совокупность факторов вызовет опасения за стабильность сектора и возможное образование «пузыря» из-за перекредитованности населения», - предостерегают эксперты.

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина акцентировала внимание на необходимости адресных, а не общих мер поддержки ипотеки для предотвращения перегрева рынка. Ситуация усугубляется ростом разницы между ценами на первичном и вторичном рынках недвижимости, что может указывать на перегрев сектора. Данный разрыв в ценах вырос с 10% в 2020 году до 42% к 4 кварталу 2023 года.

Как отмечает Полина Щукина, пока с учетом высоких процентных ставок рыночная ипотека становится фактически недоступной, а программы льготной ипотеки начали ужесточать в конце 2023 года, поднимая первоначальный взнос и снижая лимит по сумме. «Во второй половине 2024 года возможно снижение ключевой ставки, согласно заявлению Эльвиры Набиуллиной, что может положительно сказаться на восстановлении спроса на недвижимость. Первая половина года принесет снижение продаж, однако с перспективой оживления рынка акции застройщиков обещают стать выгодным инвестиционным активом для долгосрочных инвесторов», - полагает Щукина.

Аналитики «Финама» представили инвестиционную стратегию на 2024 год . Узнайте, какие бумаги имеют высокий потенциал роста, каких ставок ждать от мировых центробанков и какой курс рубля наиболее вероятен.