Акции и метры. Три вопроса о рынке недвижимости

Индекс МосБиржи строительных компаний MOEXRE с начала года вырос на 17,84%, показав один из лучших после IT и телекома результатов на российском фондовом рынке. При этом март стал худшим месяцем для сектора. С начала месяца MOEXRE упал на 1,3%. Хуже только индекс транспорта MOEXTN (-2,3%). Что повлияло на настроение рынка? Что будет с ценами на недвижимость? И что делать инвестору? Finam.Ru узнал мнение профессиональных участников рынка.





Вопреки ожиданиям рынка девелоперы продолжают получать разрешения на строительство в количестве, сопоставимом с 2023 годом. Это указывает на то, что застройщики настроены оптимистично, считает Наталия Пырьева , аналитик компании «Цифра брокер».

«Вопреки жесткой политике ЦБ, рост ипотечных ставок не привел к сжатию спроса. На деле оказалось, что заемщики просто сокращают объем кредита и увеличивают срок выплаты. Это говорит о том, что жилья в России до сих недостаточно», - комментирует аналитик.

Вместе с тем, данные о развитии отдельных секторов «внушают изрядное напряжение» экспертам Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП). «Остановился рост потребления населения и, по-видимому, инвестиций, а экспорт товаров падает. Со стороны производства остановился рост в промышленности (и, вероятно, в строительстве), на транспорте наблюдается снижение. Правда, реальная зарплата (и доходы населения) растут – так что можно ожидать и оживления потребления. Фиксируется слабое снижение выпуска в промышленности (-0,3% к декабрю, сезонность устранена). Говорить о тенденции снижения выпуска также пока преждевременно, но отсутствие какого-либо «позитива» в последние месяцы – налицо», - сказано в мартовском выпуске ежемесячной записки «Анализ макроэкономических тенденций».

Эксперты ЦМАКП говорят о коррекции в строительстве в начале года, нивелировавшей эффект скачка в конце года – и уже, возможно, стоит говорить о втягивании в стагнацию (сезонность устранена), правда на исторически максимальном уровне после «бума».

Алексей Попов , руководитель аналитического центра «Циан.Аналитика», указывает на снижение спроса на ипотеку на фоне выросших ставок.

«Если сравнивать год к году, то динамика околонулевая, если смотреть месяц к месяцу, то мы видим в феврале снижение к январю, что я расцениваю как тревожный звонок. Если сравнить с фоновыми значениями прошлого года - концом первого и весь второй квартал 2023-го, то увидим снижение на 30%. Дорогая ипотека, ужесточившиеся требования к заемщикам со стороны банков, все это сказалось на спросе. Что касается цен, то застройщики пока сохраняют номинальные цены предложения, стали активнее применять акции и скидки. Также интересно, что выросла доля покупок со 100-процентной оплатой. Участники рынка всеми силами пытаются адаптироваться к новой реальности, высокой процентной ставке, инфляции», - отметил эксперт в ходе онлайн-встречи «Что будет со ставками по ипотеке и ценами на недвижимость?», организованной «Финамом».

Попов также обращает внимание на неопределенность, возникшую по льготным программам кредитования. «В среднесрочной перспективе ключевая ставка, как ожидается, начнет снижаться, поэтому остаются возможности для рефинансирования ипотечных кредитов. Неопределенной остается ситуация с пролонгацией льготных кредитов. Даже если оставить только семейную ипотеку, то это примерно 30-35% всех выдач по жилищным кредитам. И есть целевой ориентир от Минфина, чтобы таких кредитов было не больше 25%. Каким образом эта коллизия будет решена, пока не ясно. Как только этот вопрос прояснится, покупатели смогут принимать более взвешенные решения», - комментирует эксперт Cian.

Объем жилищного строительства в России в феврале вырос на 2,6% г/г и составил 8,5 млн кв. м. За январь-февраль 2024 года ввод жилья в России составил 20,6 млн кв. м, что на 1,7% больше, чем в аналогичный период в прошлом году, следует из данных Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ).

По объему ввода жилья лидирует группа ЛСР (за январь-февраль введено 181,8 тыс. кв. м), на втором месте - ПИК (141,7 тыс. кв. м). Группа «Самолет» на шестой строчке топ-10 , за январь-февраль компания ввела 81,1 тыс. кв. м жилья. При этом девелопер имеет все шансы занять первое место по итогам 2024 года, если компания достигнет плановых 2 млн кв. м. В январе компания показала рост продаж в метрах на 65%, в рублях - на 80%. Цель на 2024 год - увеличить продажи на 70%.

«В 2024 году компания не снижает темпов роста, активно выводит существующие проекты и запускает новые. Компания наращивает присутствие в «домашнем» Московском регионе, увеличивает присутствие в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Один из ключевых пунктов нашей стратегии - региональная экспансия. В земельном банке компании есть площадки в Уфе, Казани, Перми, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону. Мы работаем на всех рынках, где низкий уровень обеспеченности жильем», - отметил в ходе онлайн-встречи с экспертами Николай Минашин , директор по взаимодействию с инвесторами ГК «Самолет».





Аналитики ПСБ не ожидают снижения темпов роста жилищного строительства в 2024 году ввиду повышенного ввода по городским заказам в мегаполисах и активной реализации программы реновации.

«Портфель строящегося жилья в России составляет более 106,8 млн кв. м жилья, что на ~8% больше, чем годом ранее», - комментируют аналитики.

По мнению Попова из Cian, рынок коммерческой недвижимости стал бенефициаром произошедших реструктуризаций и редомициляции. В ближайшие кварталы позитивная тенденция сохранится. В долгосрочной перспективе на рынке ожидается охлаждение. Что касается рынка жилья, то его траектория будет развиваться в русле заданной монетарной политики.

Пырьева полагает, что ожидаемое к концу года ослабление рубля по отношению к бивалютной корзине может стать положительным фактором для застройщиков, так как недвижимость традиционно считается надежным способом защиты от инфляции.

«Ближе ко второй половине года возможна очередная волна ослабления рубля. Потенциально это может поддержать застройщиков, поскольку для большинства людей недвижимость остается понятным средством защиты от инфляции», - сказала аналитик «Цифра.Брокер» на онлайн-встрече.

Чтобы не растеряться на рынке, доверьте управление экспертам «Финама». Инвестиционные стратегии от профессиональных управляющих «Финама» . Большинство стратегий доступно для подключения неквалифицированными инвесторами без прохождения дополнительного тестирования.

Для инвестиций в недвижимость вторая половина года может оказаться более выгодной, так как ожидается снижение ставок Центробанком, что улучшит условия ипотеки, уверены эксперты.

«Если рассматривать на длинном тайм-фрейме, то цены на недвижимость в рублях стабильно растут. Поэтому, если есть необходимость в улучшении жилищных условий, то можно найти квартиру с подходящими параметрами. Что касается непосредственно инвестирования, то, возможно, во второй половине года условия будут лучше. Мы ожидаем, что ЦБ перейдет к снижению ДКП, что повлечет и снижение ставок. По мере снижения ставок, по мере смягчения ипотечных программ, условия будут улучшаться», - считает Пырьева.

Инвестировать в недвижимость можно не только через покупку квадратных метров, но и через акции. Рыночные аналитики выделяют среди котирующихся на бирже застройщиков группу «Самолет». «Мы видим диверсификацию портфеля, компания активно выходит в регионы, где есть дефицит предложения», - комментирует Пырьева.

В ЛСР ситуация сложнее, считает аналитик «Цифра Брокер». Она обращает внимание, что основными регионами компании остаются Москва и Санкт-Петербург, где объем предложения в рамках льготных ипотечных программ ограничен (в Москве этим условиям соответствует около 15% объема предложения, в Санкт-Петербурге - около 30%).

Аналитики ПСБ также отдают предпочтение «Самолету» ввиду потери «ПИКом» лидерства по объемам строительства и большей закредитованности. Целевая цена «Самолета» на горизонте 12 месяцев – 5300 рублей на акцию.

Аналитики "Газпромбанк Инвестиции" считают акции "Самолета" недооцененными фондовым рынком, небольшой "апсайд" в котировках для долгосрочного инвестора сохраняется.

На волне интереса к акциям застройщиков расписки Cian подорожали на 2,34%. «С технической точки зрения бумаги ЦИАН продолжают восходящее движение, после ретеста пробоя уровня сопротивления у 750 руб., с технической точки зрения ближайшим сопротивлением может выступить уровень 950 руб. за расписку. Инвесторы могут делать ставку на хорошие результаты за 2023 год, в прошлом площадка публиковала годовые результаты в конце марта/начале апреля», - комментирует Анна Буйлакова , аналитик «Цифра Брокер».